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　　This is a plain-English explanation of how we got into the current economic disaster that developed out of the economics and politics of the housing boom and bust. The “creative” financing of home mortgages and the even more “creative” marketing of financial securities based on American mortgages to countries around the world, are part of the story of how a financial house of cards was built up—and then suddenly collapsed.

The politics behind all this is another story full of strange twists. No punches are pulled when discussing politicians of either party, the financial dangers they created, or the distractions they created later to escape their own responsibility for what happened when the financial house of cards in the financial markets collapsed.

What to do, now that we are in the midst of an economic disaster, is yet another story—one whose ending we do not yet know, but one whose outlines and implications are explored to reveal some surprising and sobering lessons.

Preface

1. The Economies of the Housing Boom

2. The Politics of the Housing Boom

3. The Housing Bust

4. Housing Mystiques and Housing Mistakes

5. The Past and the Future

Sources

Index

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20世纪30年代的大萧条期间，政府制造了大量的就业机会，那时，民间资源保护组织中的年轻人甚至多于军队，但是，在罗斯福总统执政的头7年中，失业率却从未跌落到两位数以下。在罗斯福政府执政的头21个月中，失业率更是从未跌落到 20% 以下。那些视政府制造就业为拯救失业的灵丹妙药的谬误之处在于，其单纯地将政府创造的就业视为就业的净增长。支付给政府制造的就业岗位的资金来自私营企业，而私营企业的就业需求便因此下降。政府制造的大幅就业增长，在巨大的失业面前，贡献微小，或者干脆无法取得增长。

不论经济上存在怎样的缺陷，政府制造就业的项目从政治上来说，造就了一大批对政府感恩戴德的阶层，他们很有可能在艰难时期投出支持政府的一票。新政的政治成功不容辩驳。

20世纪70年代，加利福尼重州开始广泛制定严格限制士地使用的法律和法规。这些法律和姜规一致禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”“保护耕地”“保护环境”“历史遗迹保护”以及其他政治化的悦耳口号。不仅如此。所有这些限制的适用范围还在逐年扩大。

在这些法律和法规的限制下，土地在使用过程中使用用途的变更将被迫停止

关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误。这个错误观念的具体内容是，自由市场不支特可承受的房价，因此，或府的干预和投资必不可少，唯有如此，普通老百姓才有可能安家置业。然而，铁证如山的证据却指向了相反的方向：正是在那些政府以建筑限制令的形式大量干预房地产市场的地区。房价才变得高不可及。在那些或多或少被政府搁置一旁的市场上。例如体斯敦和达拉斯，房价所占家庭收入的比例甚至持续下降。

在各项促成购房贷款的“新型的”“创新性”的金融手段中，除了低首付款甚或零首付款抵挥贷款外，还包括仅需预先支付利息的抵押贷款等。另一项广泛使用的新型金融手段是变动利率的抵押贷款。

美国人民住房负担都没有呈现出不環重负的态势。总体而言，一幢普通住宅的售价大约是一个美国公民一给普通收人的3。6倍。这一数字在英国为5。5，在澳大利亚和新香兰为6.3。

尽管“政府干预是解决普通民众及低收人人群的置业承受力的关健”这一论断普遍深人人心。事实上，历史记录却显示，政府干预的地区或时期与房地产价格高涨的时点绝对地吻合。政府越是干预，房价越是高涨。居佳或本越是侵占更多的收人份额。这一事实不论是在比较不同地区同一时间的房地产态势，或是比较不同时期同一地区的房地产态势时。均能够得到明显体现。让我们穿越到20世纪初，那时，政府极少干预房地产市场，对土地使用及房屋建造鲜有制约，而那时的美国人均居住成本所占人均消费支出的比例与20世纪末相比，更少。

书籍介绍

This is a plain-English explanation of how we got into the current economic disaster that developed out of the economics and politics of the housing boom and bust. The creative” financing of home mortgages and the even more creative” marketing of financial securities based on American mortgages to countries around the world, are part of the story of how a financial house of cards was built upand then suddenly collapsed. The politics behind all this is another story full of strange twists. No punches are pulled when discussing politicians of either party, the financial dangers they created, or the distractions they created later to escape their own responsibility for what happened when the financial house of cards in the financial markets collapsed. What to do, now that we are in the midst of an economic disaster, is yet another storyone whose ending we do not yet know, but one whose outlines and implications are explored to reveal some surprising and sobering lessons.